作者：Shoosmiths 公司合伙人 Andrew Millar(如图)——英国房地产行业的私募股权继续呈指数级增长。McCarthy & Stone、St Modwen Properties 和 Sigma Capita 只是私募股权投资者在 2021 年收购的几家英国公司。这一资金池继续涌入该国的房屋建筑行业及其一些最大的参与者。

有报道称，与 2017 年支付的 6.5 亿英镑相比，Bridgepoint 以超过 10 亿英镑的价格出售 Miller Homes，私募股权越来越认识到英国房屋建筑商有可能产生可观的回报也就不足为奇了。

私募股权投资对英国房屋建筑商的增长正值房价异常快速增长之际，英国国家统计局透露，在截至 2021 年 8 月的 12 个月内，英国房屋的平均成本增加了 2.5 万英镑。

强劲的价格增长与交易量相匹配。英国税务海关总署的最新数据显示，2021 年 9 月英国住宅交易量大幅上升，经季节性调整后的数据环比增长 67.5%，比 2020 年 9 月高 68.4%。

公司估值与市场增长

尽管市场蓬勃发展，英国房屋建筑商股价仍顽固地低于 2020 年初的水平。Covid-19 的经济影响导致房屋建筑商股价下跌，尽管商业表现强劲，但许多人仍在努力收回大流行前的价值。

供应链中断和成本压力也在产生影响，同时人们担心未来利率上升可能会推高抵押贷款成本并减缓对新房的需求。

较低的估值意味着买家可以以有吸引力的价格收购房屋建筑商。

在 Covid-19 大流行之前，McCarthy & Stone 的股价一直高于 1.50 英镑。九个多月后的 2021 年 1 月，总部位于德克萨斯州的 Lone Star Real Estate Fund 以 6.47 亿英镑收购了这家养老住宅建筑商，相当于每股 1.20 英镑。

虽然价格对私募股权投资者有利，但主要的吸引力仍然是英国房屋建筑商持有的大量永久业权地产。其价值在当前市场中继续增加。

投资者感兴趣的不仅是这些永久业权地产的市场价值，还有它们的长期潜力。就 Blackstone 而言，收购 St Modwen Properties 后，它还获得了工业和物流资产的所有权，这些资产按价值计占公司投资组合的一半。

第一太平戴维斯的研究表明，2020 年租赁了超过 5000 万平方英尺的新仓库空间——比 2016 年创纪录的上一年多出 1200 万平方英尺。虽然 Covid-19 的长期影响尚未显现，但大流行正在加速电子商务的增长和对相关房地产的需求。仅亚马逊就占 2020 年租用的所有英国新仓库空间的 25%。

通过购买英国房屋建筑商，买家也可以挖掘这一潜力并获得一系列资产，包括土地、住宅和商业地产。在考虑相关市场的增长时，投资英国房地产公司目前是一个诱人的前景。

长期观点

吸引私募股权公司注意的不仅仅是英国的房屋建筑商。2021 年上半年涉及英国公司的交易比有记录的任何一年同期都多。

重要的是要强调导致这种上升的两个因素。首先是英镑的表现。

2021 年 11 月伊始，英镑兑欧元汇率跌至 1.1664。在此之前，英国央行决定维持中央利率不变，英镑在一周内下跌超过 1%——这是自 8 月以来的最低点，使英镑成为一个月来与世界上最大的货币相比最大的输家之一时期。

正如私募股权公司在 2021 年与英国公司达成的交易所示，英镑疲软为海外投资者提供了进入市场的额外动力

。第二个因素是当前持续的低利率时期。英格兰银行将中央利率维持在 0.1% 的历史低位的决定是为了保持借贷成本低廉。

尽管预计会发生变化，但随着英格兰银行暗示可能在“未来几个月”加息，借贷环境可能对私募股权公司仍然具有吸引力，并恢复到 2008 年之前的高利率由银行行长安德鲁·贝利 (Andrew Bailey) 提出。

关于英国房地产市场的长期表现如何影响房屋建筑商对投资者的吸引力，存在更广泛的争论。然而，在当前的借贷环境下，收购型私募股权公司不太可能对提供的潜在财务回报嗤之以鼻。

使私募股权公司在收购中处于有利地位的原因是他们准备部署的资本数量——提供现金流灵活性以寻求投资机会。标普全球数据显示，全球私募股权公司总共准备了2.3万亿美元的储备。

因此，Persimmon 和 Vistry 都表示，在房价上涨的背景下，房屋销售继续高于大流行前的水平，问题更多的是下一个英国房屋建筑商何时而不是是否成为私人住宅的主题。股权支持的收购。