全球房地产投资管理公司AEW发布了其2022年欧洲年度展望，其中研究了投资者如何在Covid-19后的世界中重新调整其投资组合。由于债券市场对货币政策的预期变化进行定价以应对通胀上升，该报告探讨了房地产的新环境。

根据该报告，由于其收益率在过去两年中扩大，预计优质购物中心将成为最具吸引力的资产类别，与其他行业相比显示出最佳回报。在AEW的基本情况下，大幅重新定价使购物中心的收益率预计在未来五年内收紧30个基点。

AEW不断上升的通胀情景假设更高的债券和房地产收益率会限制所有四个主要部门的资本价值增长：零售、物流、住宅和办公室。

由于目前的收益率具有吸引力且预计会收紧，因此优质购物中心预计将在所有行业中获得最高的回报(每年7.4%)。自2018年以来，购物中心和高街零售的收益率分别扩大了120和50个基点以上，由于过去的重新定价，预计它们的收益率到2026年将分别收紧30和15个基点。

由于优质物流收益率继续收紧至历史新低，因此所涵盖的37个物流市场中有27个现在被归类为对新投资者具有吸引力。相比之下，在去年的分析中，所有23个物流市场都被归类为具有吸引力的。在未来五年内，物流回报率以每年6.5%的速度位居第二。

尽管大流行导致围绕在家工作的争论，AEW预测办公空间需求将在未来六年内仅减少5%——每年不到1%。由于办公室存量预计在未来五年内也将平均仅增长1.1%，这将推低AEW预测中的空置率。

AEW的通胀情景显示，与基本情景相比，所有行业的回报率始终较低，因为其隐含收益率在未来五年内扩大，限制了资本增值。住宅预计是受利率上升影响最严重的行业，所有行业的收益率最低，鉴于非常稳定的现金流和低风险状况，这应该是可以预期的。

尽管增加了新的与气候相关的转型风险溢价，但我们的风险调整回报方法显示，涵盖的168个市场的平均正超额利差为220个基点。通过将预期回报率(ERR)与要求回报率(RRR)进行比较，AEW将市场分为有吸引力、中性或不那么有吸引力。

AEW董事总经理兼研究与战略主管汉斯·弗伦森(HansVrensen)补充说：“Covid后的宏观经济反弹出人意料地上行。然而，这种强于预期的增长加上供应链中断和相关的短缺已引发英国和欧元区的通胀上升。直到最近，人们的共识是通胀趋于稳定，但投资者已经消化了加息和央行逐步缩减量化宽松政策。换句话说，我们需要考虑通胀上升会产生什么影响，即使较低的利率仍然是我们的基本情况。

“如果它持续下去，新的更高通胀环境将对房地产投资者产生影响。在这种情况下，我们预计利率和债券收益率上升将全面限制资本价值增长。在我们的基本情况下，由于超过200个基点的超额利差(预期回报和要求回报之间)，有足够的缓冲来应对通胀驱动的债券收益率扩大。

“然而，我们的基本案例分析表明，我们可以看到零售业的强劲复苏，特别是优质购物中心。事实上，在风险调整后的回报基础上，购物中心成为我们欧洲房地产市场中最具吸引力的资产类别。物流继续受益于不断增加的电子商务活动。

“预计办公室空置率将从近期高位回落，因为随着大流行封锁的直接影响逐渐消退，灵活工作和在家工作的加速将部分逆转。虽然住宅可能会受到通胀上升的影响，但反周期性质资产类别和可持续收入特征的优势将继续巩固其对投资者的防御吸引力。”