马来西亚房价自1990年以来一直处于持续上涨趋势，根据造成影响的幅度和驱动因素，可以将房价上涨分为三个不同的时期。1990年至2000年房价大幅上涨主要是由于1990年至1992年和1994年至1996年两次楼市泡沫所致。另一方面，2000年至2010年房价上涨则归因于房屋房价上涨反映了房地产基本面价值的上升，以及投机从众本能的形成。从众心理是当时收入增长超过房价增长的结果。

房地产市场在2010年至2015年开始进入爆发阶段，价格开始以10.5%的复合年增长率(CAGR)攀升。这主要是由于有利的贷款政策(如开发商的利息计划和抵押贷款利息税减免)，买家的市场乐观以及开发商对市场情绪的鼓动，导致情绪导致的错误定价。此后，经济衰退阶段开始(2015年之后)，特点是房价与负担能力不匹配、房地产过剩、消费者情绪谨慎、难以获得房地产融资以及令吉兑其他主要货币走弱;其影响至今仍在深刻地影响着该国。

房地产开发商需要调整其业务策略以应对经济挑战和不确定性，以在疲软的房地产市场中保持相关性和竞争力。由于房地产开发商的性质不同，不同规模和资本的公司可能会有不同的商业模式，从而采取不同的经营策略，从而导致对市场放缓的反应不同。这在每家公司年度报告中的财务数据和股东声明中都有很好的描述。

截至2020年2月，大马交易所共有98家上市房地产相关公司。虽然房地产开发是这些公司的业务活动之一，但其中只有70家将房地产开发作为其核心业务。其余主要集中在房地产投资(8家公司)、制造(6家公司)、建筑(5家公司)、酒店和休闲(4家公司)或其他业务(见表1)。

为使企业的应对策略与财务业绩挂钩，以了解房地产开发商在经济衰退阶段如何进行自我调整，选择了47家企业作为代表性样本进行进一步研究。这些选定的公司至少有60%的收入来自马来西亚的房地产开发。自2010年上市以来，年报可追溯，公司财务结构未因并购而发生重大变化。此外，他们的财政年度也没有发生可能导致报告期间中断的变化。

对公司收入的研究显示，大多数公司在2010年至2015年期间的收入翻了一番甚至三倍，但2015年至2019年的时期颇具挑战性，因为市场情绪疲软和需求疲软影响了房地产销售。事实上，与2010年至2015年相比，2015年至2019年房地产开发公司的收入增长一直在下降，平均复合年增长率分别为17.38%和2.47%(表2)。

尽管例外情况仍然存在，但收入减少的公司是那些收入低于3亿令吉的公司(以粉红色突出显示)。与此同时，收入超过10亿令吉的公司的收入增长往往较慢(以橙色突出显示)。这与实现收入3亿至10亿令吉(以绿色突出显示)的公司形成鲜明对比，因为它们的收入在2015年至2019年间以两位数的速度增长。

这样的发现应该不足为奇。收入超过10亿令吉的公司通常是大型且信誉良好的开发商，它们在整个开发期间获得了很大一部分市场份额。在经济放缓的情况下，进一步扩大市场份额对他们来说是相当具有挑战性的。对于收入达到3亿至10亿令吉的公司，两位数的非凡增长归功于他们的业务扩张战略和多样化的业务解决方案，使他们能够超越竞争对手。

在盈利能力方面，大部分公司的净利润率趋同。这是由于收入减少以及经营成本增加所致。总体而言，开发商的净利润率在2018/2019年一直向行业平均水平下降14%，而2015年的峰值为21%(表3)。

对公司盈利能力的进一步研究表明，收入较小的公司往往实现较高的净利润率(图2)。这是因为收入较小的公司通常是利基市场参与者，他们的主要重点是在备受追捧的地区开发高端细分市场产品。例如，盈利能力分别为39%和38%的SymphonyLife和KenHoldingsBhd都成功地将自己打造成高端生活方式开发商。拥有价值工程方面的专业知识，以及具有本地知识的出色销售和营销能力，使他们拥有一批忠诚的客户，他们对他们的优质产品和优质服务充满信心。

尽管一些开发商专注于中端市场并获得了高利润率，如SHLConsolidatedBhd(41%)和LBICapitalBhd(24%)，但这些公司通常更喜欢有地房产而不是高层分层房产。这是因为高层分层物业的资本密集度更高，风险更高。大多数情况下，这类开发商将专注于可以为公司产生现金流的开发项目，例如有地住宅开发项目、工业用地或位于体面地区的商店。

为进一步提升市场占有率，这类开发商将把他们的开发组合扩展到有地乡镇开发，以通过一系列快速推出来锁定销售。一旦孕育期结束，乡镇的收入将变得更加稳定，并可以成为未来许多年的主要现金来源。例如，由于其有地住宅物业的利润率提高，KSL和东方利息有限公司(OIB)在2018/2019年分别成功实现了31%和24%的盈利能力。

虽然收入较小的公司的盈利能力很高，但其中一些公司的亏损也较高，例如TigerSynergyBhd、FarlimGroup(M)Bhd和GSBGroupBhd。这与收入超过10亿令吉的公司形成鲜明对比，后者在盈利能力方面更为一致。值得注意的是，这些公司的平均盈利率为17.3%，而收入介于3亿至10亿令吉、1亿至3亿令吉和低于1亿令吉的公司分别为9.7%、16.8%和9.3%。

在市场放缓期间，较大的开发商——就市场份额而言——倾向于参与高层住宅和商业混合产品的综合开发。对于主要开发活动在巴生谷地区的公司来说尤其如此。这些公司的共同主题是维持价格区间两端的需求，即对经济适用房的高需求和黄金地段对豪华住宅的高需求。

除此之外，还正在探索其他机会来保护宝贵的资本。最普遍采用的商业模式是通过与土地所有者或政府机构的合资企业或联合开发协议。通常，开发项目的成功取决于位置，无论是靠近高速公路、商业中心还是首选的生活方式区域，如公园、河流或湖边环境。确定地块黄金地段的能力，以及与当局保持紧密联系以实现快速审批和顺利合规是这些公司整体业绩的关键因素。

考虑到充满挑战的市场趋势，收入增长放缓或净利润率下降的开发商报告了对其产品的审查。他们正密切关注推出时间、定价和设计概念，重点转向清理剩余物业的库存，同时为上一财政年度受欢迎的住宅开发项目的下一阶段推出做好准备。