2022年1月10日整理发布：新的一年，刚需如何在环京买房?如何选择做好家庭资产配置?我写了一篇预测，请大家耐心阅读，一定受益匪浅。

预测1：2022年，分化加剧，大跌结束，热点板块领涨。

买房不是买房，是买特定的城市空间，城市、地段、产品三者缺一不可。买房一定要破除城市迷信，选择区位(地段)和产品比城市还重要。

1)城市分化：北京就业中心主要集中在东西三环内，从环京这一轮跌幅就能看出，哪个城市对北京上班族的吸引力强。

比如北三县是要优于廊永固的，这是人用脚步做的选择，而不是看哪个城市建设得有多漂亮。

明年，这种趋势会越来越强，燕郊依然会是北京上班族的首选，其次是大厂、固安/香河，这几个城市的刚性需求强。

永清的基本面也会向好，但房价涨幅空间有限，还有可能继续下行，现在的利好概念越强，未来跌的就有多惨!

2)地段分化：哪怕是燕郊，也存在地段分化的趋势，所以选择地段很重要。

我们要清楚，房子背后的是人，也就是说将来什么样的人会来接你的盘?

难道只是一味地选择一个城市就可以了吗?

比如燕郊的福成五期所处的地段，看似各种配套都很齐全，但就是不抗跌，而且以后也不会领涨，这是为什么呢?

再比如燕郊御东瑞璟所处的地段，看似缺少配套，但价格坚挺，处于领涨的第一梯队，这又是为什么呢?

所以，我们买房子不能只看周边配套是否成熟，还要能看到这座城市的优质地段是否迁移。

最后，我说三个优质地段供大家参考：燕郊南城，燕郊神威大街站，大厂潮白新城。除此之外，像香河北，固安北和廊坊万庄也值得关注。

3)产品分化：哪怕是最核心城市的核心地段，也有大量涨不过大市的产品，还有不少人买入即跌的产品，所以选择产品很重要。

地段好的品质房，需求旺盛，价格上涨。

地段好的非品质房，需求递减，出售房源增多，价格稳定。

非地段好的品质房，需求平稳，价格平稳或略有下跌。

非地段好的非品质房，需求大减，刚改群体纷纷逃离，价格波动大，长期跑不过大市场。

整个环京来讲，燕郊和廊坊率先进入了存量房时代，从2021年市场需求情况就可以发现，刚改人群对于优质地段的品质房的喜爱程度是非常高的。

比如燕郊御东系列开发的品质小区，哪怕均价高于旁边普通住宅4000元/㎡，其三居以上的户型销售速度也是大于普通住宅类似户型的速度。

这就是市场的变化，所以产品定位的精准很重要。

我们需要警惕的是，没有特色资源(非优质学区或交通不便)的老破小，将来可能会无人问津。

预测2：调控、信贷等金融政策由紧向松

2021年整体的宏观政策已经略微松动，到2022年，货币、信贷、房地产金融政策总体会继续趋向放松，降息、降准进入调整阶段，今年下半年会非常明确。

房企融资环境的松动，会改变2021年开发商采用降价方式来解决资金链短缺的问题。

2017-2021年，是环京的至暗时刻。

2022年，是环京的重生开始。

预测2022年的环京市场，热点板块的市场平稳向好，低开高走。

预测3：公办学区房热度不减

每座城市都有一所影响力较强的学校，比如燕郊六小、北京实验学校(三河校区)、人大附(大厂)等等优质教育资源是稀缺的，对于众多北京上班族来讲，如果落不了北京户口或子女上不了北京的学校，那么环京区域内的优质教育就会成为他们满足子女教育需求的特色资源。

一所优质学校对环京的影响，不亚于一条地铁线。

预测4：热点板块新房供应减少

2021年，核心区域拍地情况：

1)燕郊：4块住宅用地，总共137.19亩。

2)大厂潮白新城：1块住宅用地，总共49.27亩。

3)香河：2块住宅用地，总共56.96亩。

其它区域住宅用地供地情况如下：

1)大厂夏垫：3块住宅用地，总共237.9亩。

2)固安：17块住宅用地，总共460亩。

3)永清：4块住宅用地，总共293.67亩。注意：下半年新拍土地几乎都流拍了。

2022年，燕郊新开住宅项目主要集中在神威大街站附近，以高品质项目为主。港中旅在2019年拍的燕郊南城地块也有望开发新产品对外出售。

2022年，大厂潮白新城板块主要消化2019年的所拍地块：知行园、栖墨园和博思园。

总体而言，燕郊南城、燕郊神威大街站、大厂潮白新城的新房和二手房价格均会上涨。

预测到2022年底，燕郊南城港中旅新地块均价2.8-3万左右，临神威大街站的众城易达的新地块均价2.8-3.1万左右。

预测5：二手市场两重天

2022年，环京热点板块(燕郊和大厂)的二手房市场发生的变化是成交周期缩短，银行放款加快，置换需求旺盛。

交通旁的品质小区和优质学区房的三居户型将受到追捧，价格坚挺。

而环京南部的某板块市场，会被打回原形，新房的概念热炒和二手房的无人问津，在这些板块演绎得淋漓尽致，好不热闹。

预测6：优质板块的房价会上涨

燕郊南城+燕郊神威大街站+大厂潮白新城的二手房价已经是底部了，刚需不应该再等了!

预测7：老破小卖不动

建成超过10年的老小区开始卖不动了，特别是大社区的老破小出现抛售的情况会是常态化。

市场已经进入了“抛老破，拥新品”的阶段，置换需求越来越旺盛，优质的地段的好品质小区将会受到追捧。

2022年，是环京楼市置换的窗口期，如果把握住了，你的资产上涨会跑赢大市。反之，则是跑输大市，资产贬值。

预测8:交通互联

燕郊和大厂潮白新城的利好正在不断落地，交通互联越来越强。

地铁燕郊镇站和高楼站会在二季度末开工，大厂厂通路西延北京会在春节后开工，京唐城际会在年底开通，大厂潮白新城和燕郊南城相连的路网规划将会公布，年底有望开工。

进京检查站外移的推进工作会更明确。