工业市场正在向所有钢瓶开火，2019年和新年的所有指标都显示出强劲的表现。

根据世邦魏理仕的第四季度报告，要求租金达到创纪录的每平方英尺7.53$，新产品交付额达到2.24亿平方英尺，还有3.09亿平方英尺在编，净吸收率连续第39季度上升（这是十年中除第一季度外的每一季度）。

驱动工业部门的因素，包括电子商务的持续上升和对最后一英里物流的需求，在2019年没有停止的迹象，预计将持续到2020年及以后.. 除了在线零售商和物流公司（占工业租赁的52%）之外，食品和饮料行业的增长尤其强劲，因为这是对食品杂货配送和其他供应链需求的增长以及传统零售商实施新的omnichannel战略和第三方物流公司的反应。

专注于东北地区的JLL工业经纪公司Leslie Lanne表示：“3PL活动仍然非常强劲。 “它让租户有灵活性利用其他人来管理他们的设施，自己推迟资本投资，并在尝试不同的项目时有灵活性。

尽管2019年是供应超过需求的第一年，但世邦魏理仕(CBRE)工业研究主管詹姆斯？布里泽(James Breeze)表示，这是需求强劲的迹象，而不是挫折。

“增加10个基点的供给会导致更多的活动，”Breeze说。 “我们已经到了那里供应太少的地步。

此外，比雷泽说，60%以上的新交货是在年底租赁的，超过三分之一的建筑管道是预先租赁的。

他说：“我们看不到任何过度建设的恐惧。 根据世邦魏理仕的研究，今年年底的空置率为4.4%，同比增长20个基点。

除了开发和租赁蓬勃发展的一年外，交易环境比以往任何时候都更加活跃。 国内和外国投资者的资本不断涌入。

“无论是国内资本还是国际资本，工业投资都是非常安全的，”Breeze表示，考虑到其强劲的基本面和预期增长。

但在这个市场上，两家巨头去年一直在争夺太空冠军：黑石集团和Prologis。 这两家公司通过大规模的投资组合收购和合并巩固了自己的优势地位，在今年五大交易中的每一笔交易中都发挥了作用（在五大交易中只有最小的一笔）。

所有这些交易都集中在核心市场的最后一英里投资组合上，这些投资组合为沿海地区的高人口中心以及达拉斯、亚特兰大和芝加哥等中心枢纽服务。

1. Blackstone购买GLP投资组合，$18.7B

在历史上最大的工业贸易中，黑石集团花费$187亿美元从全球投资经理GLP购买了1.79亿平方英尺的投资组合，几乎使其工业足迹翻了一番。 该投资组合由36个市场的城市、加密物流资产组成，租户包括亚马逊、沃尔玛和阿迪达斯。 总部位于新加坡的GLP于2015年进入美国市场，并在Prologis出售时成为美国第二大工业资产所有者。 这笔交易于2019年9月结束，被分成几笔交易，因为这些资产由几个不同的GLP和Blackstone基金拥有和收购。

2. Prologis获得自由财产信托，$12.6B

Prologis宣布，它将以126亿$的价格收购自由财产信托公司。 这笔交易本月完成，其中大部分是Liberty11200万平方英尺的物流组合，其中包括500万平方英尺正在开发中。 这笔交易还包括有可能开发2000万平方英尺物流空间的土地，以及500万平方英尺办公资产组合。 该投资组合将扩大Prologis在美国一些核心市场的存在，包括芝加哥、休斯顿、新泽西和南加州。

3. Blackstone获得殖民地工业，$5.7B

百仕通对工业资产的胃口并不满足GLP的交易。 今年9月，它宣布将以59亿$收购投资管理公司ColonyCapital的工业部门Colony Industrial。 (见第33页CO的故事) 该投资组合包括6000万平方英尺的最后一英里仓库，在26个市场上有465个轻型工业建筑，特别是在达拉斯、亚特兰大、新泽西北部和佛罗里达等核心市场。 这一举动将使Colony从其工业资产中剥离出来，是Colony转向数字房地产和基础设施的一部分。

4. Prologis购买工业产权信托投资组合，$4B

为了不被黑石超越，Prologis宣布了另一项多州工业协议，这次是与工业产权信托公司。 这家物流巨头在2019年宣布，将以40亿$的价格从IPT获得3800万平方英尺的仓库组合，并于今年1月关闭。 投资组合由236套房产组成，其中绝大多数位于Prologis已经有立足之地的市场。 这包括全国最大的五个工业市场，芝加哥、亚特兰大、达拉斯、新泽西和南加州，以及西雅图和旧金山等其他关键市场。 投资组合包括450个租户，其中172个已经是Prologis客户。

5. Nuven购买Blackstone投资组合，$3B

在结束了对GLP投资组合187亿欧元的历史性$收购后不久，黑石就卸下了100套房产。 纽文房地产公司从百仕通(Blackstone)手中购买了2900万平方英尺的投资组合，价值30亿$，使其工业足迹达到8000万平方英尺。 这些房地产，主要是轻工业和大宗物流资产，再次集中在南加州、新泽西北部、芝加哥和达拉斯的核心市场，以及巴尔的摩和华盛顿特区等二级市场。