2019年底，中央经济会议重申“大力发展租赁市场”，当市场认为租赁行业即将迎来春天的时候，突如其来的疫情却先让行业进入了“寒冬”，行业租金下滑，空置率不断攀升。

尽管市场环境一片惨淡，但房企系长租公寓的融资却一路“乘风破浪”。贝壳研究院数据显示，今年上半年，房企在租赁市场已经发行的公司债券及ABS融资金额分别为111亿元和15.66亿元，规模基本与去年持平。这背后的现象值得深思。

房企系长租公寓融资不断

贝壳研究院统计数据显示，2020年上半年，租赁市场已经发行的公司债券及ABS融资金额分别为111亿元和15.66亿元。规模基本与去年持平。目前，还有拟发行金额共405.6亿的公司债券和ABS正在交易所申请流程，其中137.6亿的融资项目已经审批通过。

从上半年的融资情况来看，融资主要以头部企业和大型开发商为主，中小企业融资渠道收窄，而上半年获批的融资主体大多为房企。中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出，房企拥有雄厚的资本实力、良好的政府关系，及较强的项目管理能力、资本运作能力，因此更受资本市场青睐。

与融资形成鲜明对比的是，市场端租金下滑，空置率攀升。贝壳研究院发布《2020年租赁市场半年报》显示，上半年受到疫情影响，租赁市场的季节性规律遭到打破，传统旺季并不“旺”。从租金方面来看，3月份，重点18城的平均租金水平环比下降14.0%，从2月的47.7元/㎡下降到41.0元/㎡。4月及5月份，平均租金有小幅回升，环比分别上涨1.4%和2.8%。6月份租金水平又呈现下降趋势，环比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。

惨淡的市场环境下，房企系长租公寓缘何大举融资?柏文喜表示，上半年因为疫情的影响，导致长租公寓企业的扩张速度放缓。但在未来长租公寓的发展中，规模优势仍将是企业抢占市场的先发优势。

从跑马圈地到精细化运营

租赁市场前景广阔，从数据上便可窥见一二。根据国家统计局，链家研究院，东方证券等综合数据显示，我国租赁人口持续增长，租金支出不断增加，2030年房屋租赁市场规模预计将达到4.2万亿。租赁蓝海，其价值不言而喻。

巨大的蛋糕诱惑下，房企纷纷入局。据克而瑞数据，2018年，TOP 10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年增长了18.9%，但累计开业规模增幅达到79.6%。此外，截止到2020年第一季度，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、招商公寓已经步入集中式长租公寓的前五，万科虽然在2019年搁浅了“万村计划”，但是在该领域的投入仍然巨大，2020年第一季度环比新开房间达10000间。

目前，房企切入长租公寓领域主要有两种方式。一种是和专业长租公寓运营公司合作发展的模式。房企选择和长租公寓运营公司进行合作，通常都是房企提供房源，运营公司提供运营、管理这些专业服务。另一种是单独成立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌，这也是房企介入长租公寓的惯用模式。

然而，潮水退去后，在资金投入大、回报周期长及难盈利的特点之下，部分房企选择了将长租公寓剥离出上市公司体系。2019年，远洋和朗诗先后将旗下长租公寓品牌“邦舍”与“朗诗寓”剥离。

随着行业发生的变化，多位业内人士认为，长租公寓行业已进入深水区，部分房企携资金、融资和专业优势抢占市场，但在规模竞争格局初定后，出租率、回报率等指标，将成为运营竞争的核心。如龙湖集团表示，未来，冠寓将坚守“规模、速度与质量”并重的核心战略三角，聚焦高能级城市规模化布局。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，在当前状况下，长租公寓企业要做的是解决盈利模式问题，而不是继续去扩张，应该将发展重心由“跑马圈地”转向精细化运营，只有具备更多元化的盈利模式，才能真正走出这场困局。

大浪淘沙，即便背靠资金雄厚的房企，长租公寓的盈利问题短期也难以破局。寒冬之下，房企唯一能做的就是苦修内功，研究用户，打磨产品。